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北京今年第四轮供地开启，预挂牌十宗地总起拍价200亿

　　

在第三轮土拍结束一个月后，北京北京今年的今年价亿第四批次集中供地已有多宗土地进入预申请阶段。

截至目前，第轮地总北京市规划与自然资源委员会官网已挂出10宗预申请住宅地块，供地总起始价200.2亿元，开启土地面积共计约28万平方米，预挂分布于朝阳、牌宗石景山、起拍通州、北京门头沟、今年价亿延庆等区。第轮地总

从规则来看，供地设置土地合理价格上限、开启现场摇号、预挂提交高标准住宅建设承诺书等规则仍保留，牌宗10宗地块中有6宗设置了竞“现房销售”面积，暂未出现竞“政府持有份额”地块。

最新推出的两宗土地于10月23日上新，分别位于朝阳区崔各庄奶西村和石景山区古城板块，起始价分别为28.1亿元和26.9亿元。

崔各庄奶西村为朝阳热门板块之一，在今年6月北京二轮土拍中两宗地块吸引多家房企参拍，奶西318地块、319组合地块分别被中建智地以29.8亿元、首开以40亿元摘得，销售指导价分别为8.9万元/平方米、8.5万元/平方米。

上述两个项目均已于9月底亮相，首开在奶西地块引入中国金茂开发“望京樾”，9月29日首度开盘便官宣销售51亿。中建智地打造的中建宸园预售证刚获批，开盘在即，有知情人士透露，该项目蓄客表现良好。

“崔各庄奶西地块有交通、配套、规划的优势，比如东侧朝阳园北区，有明年即将投入使用的阿里新总部，经过市场验证之后，崔各庄奶西地块的优势得到了开发商和购房人的认可，预计第四批次会受到追捧。” 合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻表示。

作为北京自集中供地以来仅缺席今年三批次的供地大户，朝阳区此次四批次预申请推出了2宗平房乡地块，位于朝阳常营及朝青板块中间位置，2宗地块相邻，起拍价分别为22.2亿、21.2亿，为纯住宅用地，容积率均为2.5，销售指导价达到8.5万元/平方米。

郭毅指出，该地块具有稀缺性，周边已有十多年没有供地，并且从地块本身来看，无配建或公建要求，规划条件纯粹，属于开发商关注度比较高的地块之一。

中原地产也认为，该地块属性较优，将打造成高层或小高层产品，但是否迎来哄抢也存疑。目前朝阳新盘多，存量高，且崔各庄、奶西村、东坝等板块内的项目单价普遍在8万元/平方米左右，虽然板块区位不同，客群不完全一样，但仍会对该地块的未来销售产生影响。

目前已有的10宗预申请地块中，面积最大、起拍价最高的地块位于亦庄开发区，起拍价28.7亿元。由于生活配套待完善，执行通州双限政策，该地块周边在售项目绿城桂语听澜去化并不理想，相邻东侧0033地块为三批次中地方平台公司亦庄控股拿下，亦庄该地块能否顺利转入四批次供应还是个未知数。

今年以来，北京已完成三批集中供地，共成交了49宗地块，总成交额约1480亿元，供地规模不及去年。2021年全年，北京三轮土拍共成交57宗地块 ，全年累计土地出让金为1900亿。

目前北京的四批次土地集中供应还处在预申请挂牌阶段，预申请地块还需获得开发商报名后才能转入正式供应名单，一定程度上可避免地块出现流拍、终止等情况。

接下来或许会有其他预申请地块陆续挂牌。 郭毅指出，从预申请到正式挂牌出让，还需要经历开发商对地块价值的摸排和与政府洽谈，至于真正挂牌地块数量有多少，还会不会有优质地块不经预申请直接转入正式挂牌，都未可知。

不过，今年已经历三轮土拍的北京新房市场压力并不小。据合硕机构统计，截止10月24日，北京新房供应套数为45728套，成交套数为34775套。

郭毅分析称，这种供需之间的关系使得北京市场出现了跟以往不同的倒挂现象，如果市场库存持续上升，会有去化压力，开发商也会更为谨慎的去摘地，避免拿到非优质地块之后出现投资失利、销售不畅的局面。

“从北京土地市场格局来看，一方面要尽量多推一些优质地块，有效调节市场承载力和土地出让的关系。另一方面在调控层面上让需求端有打开的状态，让去化的流速跑起来，这样也有利于北京多批次土地供应的成交。”

除了北京外，今年还有包括南京、无锡、苏州等城市陆续推出第四批集中供地计划。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，增加一轮土地供应，一方面能通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力，另一方面可以在现阶段有效补充地方的土地财政收入。

10月25日，无锡完成第四批次集中供地，也是22个城市中首个完成第四批次集中供地的城市，最终13宗地块全部底价成交，成交总价163.78亿元，整体土地市场热度仍然维持在低位。

张凯认为，理论上来说四批次地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，导致这批地块对于房企的吸引力有一定程度下降，叠加房企销售端未有明显改善，第四批次土拍或仍将延续低温态势。


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